Что происходит в сфере жилой недвижимости Петербурга - рассуждения непрофессионала

ВС, 12/27/2020 - 11:20 — Selink

Что происходит в сфере жилой недвижимости Санкт-Петербурга? Специалисты по недвижимости проведут вам подробный анализ и сделают прогнозы. А вот как ситуация с недвижимостью видится простому человеку, неспециалисту.

(Всё, что вы здесь прочитаете, это только личное мнение и предположения одного человека, а не руководство к действию.)

По моему мнению сегодняшняя ситуация с недвижимостью в Петербурге напоминает кризис перепроизводства.
За последние годы в городе и пригородах было построено очень много жилья. Появились такие жилые районы как Парнас, Кудрово и даже новый город Мурино. Намыли дополнительные территории на Васильевском острове и там построили жильё. Большие жилые комплексы появились на территориях, которые раньше занимали какие-то предприятия.

Было бы интересно сравнить, сколько квартир имеется в Петербурге и пригородах и сколько семей проживает на этих территориях.

Достоверной информации нет, но создаётся впечатление, что большинство квартир в этих новых домах купили не те, у кого не было жилья, а люди уже имевшие одну, две или больше квартир. Для многих покупателей это были инвестиции в недвижимость. Жильё покупалось на начальном этапе строительства, за время строительства оно заметно дорожало, а после завершения строительства сдавалось в аренду.

Часть квартир всё же купили те, кто нуждался в жилье и ранее арендовал жильё. С годами количество квартир заметно увеличилось, а количество потенциальных арендаторов не увеличилось и даже уменьшилось (особенно в 2020 году).

Предложение жилья (в аренду) увеличилось, а спрос уменьшился. Такая ситуация всегда приводит к снижению цен. Чуда не произошло. Цены на аренду жилья в СПб действительно снизились, а количество незанятых квартир увеличилось. Очень неохотно, но владельцы свободных квартир вынуждены снижать цены. (Напоминает своего рода гонку на понижение: кто быстрее снизит цену, тот быстрее сдаст квартиру.)

Арендодатели очень неохотно снижают цены и их можно понять. Очень велики риски. Возможно, что затраты на ремонт квартиры съедят все доходы, а после нескольких лет аренды квартиры её придётся ремонтировать, даже если не произойдёт ничего худшего.

Если квартира не приносит дохода от аренды, то она перестаёт быть инвестицией. Может развиться такая ситуация, когда люди, владеющие несколькими (многими) квартирами захотят избавиться от них. К тому же они перестанут вкладывать деньги в новостройки.
Тогда цены на продажу квартир на вторичном рынке также могут начать падать. Строительным компаниям тоже будет труднее найти покупателей на новостройки.

Теоретически возможна конечно ситуация, когда у жителей города сильно вырастут доходы, в Петербурге приедет много молодых людей, которым будет нужно жильё и которые будут в состоянии за него платить. Тогда цены на аренду и покупку квартир пойдут вверх.

Ну а если нет? Если доходы сильно не вырастут в Петербурге? А если в РФ произойдёт некая децентрализация и в регионы перейдут некие полномочия и деньги для их реализации? Тогда часть приехавших в СПб людей вернётся в свои города и появится ещё больше свободного жилья.

При таком развитии событий можно предположить, сто строительные компании будут меньше строить, какие-то из них сократят штат или закроются. Останутся только самые крупные и они будут строить жильё для платёжеспособных клиентов, то есть недешёвое жильё.

Но через какое-то количество лет процесс неизбежно пойдёт в обратную сторону и спрос восстановится. Ну а цены на хорошие квартиры (как показывает мой опыт) всегда будут расти (в долгосрочной перспективе).

Нам поможет ИПОТЕКА! Нам поможет ипотека? Не всем. Как только процентные ставки по ипотеке снизятся, продавцы поднимут цены, и покупателям придётся платить. К тому же нет причин ожидать что ставки по кредитам приблизятся к нулю. (Близкие к нулю ипотечные ставки встречаются в некоторых странах, а датский Jyske Bank однажды даже предлагал ипотечные кредиты по ставке минус 0,5% годовых.)

Стоит ли сейчас брать ипотеку и покупать квартиру в Петербурге? По моему мнению, если вам нужна квартира для проживания и вы точно сможете её оплачивать, то да, можно.
Покупать квартиру с целью инвестиции? Только в хорошей локации (рядом с метро, в хорошем районе) и с расчётом на длительный срок владения.

Все придуманные здесь прогнозы не для всего Петербурга.
Квартиры в престижных районах города (где живут богатые и известные люди), квартиры рядом со станциями метро (находящиеся в хорошем состоянии) будут всегда пользоваться спросом и не упадут сильно в цене.

(По разговорам с агентами по недвижимости, бывает проще сдать дорогую, хорошую квартиру в элитном доме, чем маленькую и дешёвую.)